El economista Miguel Kiguel propuso utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como fondeador del sistema hipotecario, durante el décimo Congreso de la Construcción. Señaló que la medida no genera déficit fiscal y podría impulsar el crecimiento económico.
“El crédito hipotecario es justicia social”, se escucha repetir a todos los actores del mercado inmobiliario. Pero el gran problema es que en la Argentina no termina de despegar. No es una cuestión de demanda ni de tasas: el cuello de botella es estructural. Los bancos no tienen cómo prestar a 20 o 30 años cuando su fondeo depende de depósitos a 30 días.
En este escenario, en el que el mercado inmobiliario busca reacomodar sus valores de venta y con una construcción que tiene números de rentabilidad en rojo, el crédito continúa siendo marginal y lejos está de convertirse en un motor real del acceso a la vivienda y de la reactivación que esperan desde el sector.
Esta fue la problemática central durante la charla entre el economista Miguel Kiguel y Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en la apertura del décimo Congreso de la Construcción este miércoles en la Expo Construir. Tabakman señaló que la construcción privada enfrenta un encarecimiento fenomenal de los costos en dólares que no fue acompañado por los precios de venta por metro cuadrado, afectando la rentabilidad.
Por lo que Kiguel bajó una idea que empieza a ganar volumen en el sector: el problema no es nuevo, pero la solución tampoco. Y, según su mirada, podría implementarse más rápido de lo que parece: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema.
La Argentina arrastra un déficit estructural en su sistema hipotecario. Las propiedades se venden en dólares, pero los ingresos son en pesos y los créditos actuales son en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). En ese cruce, el crédito en moneda dura queda limitado y el sistema no escala. La alternativa, según Kiguel, es clara: avanzar en el mercado en moneda local.
“El mercado funciona en pesos y para que el hipotecario también lo haga debe hacerlo en esa moneda. Además, no se puede pensar en un mercado a tasa fija. La única solución viable es el sistema UVA. No debemos tener miedo de ser un mercado en UVA”, afirmó.
El gran problema es que este instrumento quedó golpeado tras el salto inflacionario de hace algunos años, pero el economista considera que el escenario cambió. Con una inflación que tiende a estabilizarse en niveles más bajos, el crédito indexado vuelve a aparecer como una herramienta posible para reconstruir el mercado.
Pero incluso con un esquema UVA más consolidado, el sistema enfrenta un límite más profundo: el financiamiento. Para Kiguel, la solución no requiere demasiadas dificultades, sino de una decisión política sobre activos que ya existen. Según el economista, el FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos. De ese total, unos US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.
“Hoy tenés esa plata durmiendo en acciones y vos, en vez de tenerla durmiendo, la ponés a trabajar en la economía”, disparó el especialista. Su propuesta consiste en que el FGS actúe como un fondeador de última instancia: los bancos originan los créditos con estándares comunes y luego se los venden al Fondo para recuperar liquidez y seguir prestando.
Según sus cálculos, volcar apenas el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar, por el efecto multiplicador de la construcción, entre un 2% y 3% de crecimiento en el nivel de actividad.
El funcionamiento técnico operaría a través de un esquema donde los bancos o instituciones financieras actúan como “originadores”, otorgando préstamos bajo condiciones y documentación estandarizadas. Una vez emitida la hipoteca, el banco se la vendería al FGS para recuperar su liquidez y así poder seguir prestando, permitiendo que el Fondo mantenga el activo a largo plazo.
“No hay que inventar nada”, insistió Kiguel. Incluso, sostuvo que este proceso es técnicamente sencillo y los bancos podrían acordar la documentación necesaria en apenas dos semanas, siempre que exista la voluntad política y la protección legal para los funcionarios que deben movilizar esos fondos.
Uno de los puntos más atractivos para la actual gestión económica es que esta medida no genera déficit fiscal. “La imagen positiva y la confianza en el Gobierno cayó, entonces me pregunto: ‘¿Qué puede hacer?’. Ahí aparece el FGS que tiene un montón de plata y está toda dormida”.
“Esto no es gasto público, es financiamiento del gasto público, de la construcción. Es dar crédito de largo plazo sacando acciones que están ahí paradas para generar liquidez y con eso prestar”, explicó Kiguel. Además, aseguró que esto va con la ideología del Gobierno: “Este para mí es el instrumento ideal. Requiere salir del letargo, empezar a hacer cosas”.
El crédito hipotecario no solo impulsa la compra de viviendas: activa una cadena que impacta en toda la economía, porque la idea del FGS sería para hipotecas pero también podría haber préstamos para la construcción de obra pública. “En vez de ir a pedir un préstamo al Banco Mundial, se lo pedimos al FGS y hay plata para los dos sectores”, aseguró.