Ante las limitaciones del crédito hipotecario tradicional para unidades a estrenar, desarrolladores y compañías financieras ofrecen esquemas propios con plazos y condiciones adaptadas.
En Argentina, acceder a un crédito hipotecario para comprar una vivienda sigue siendo, en muchos casos, una situación compleja. Cuando se trata de departamentos a estrenar o en pozo, el problema se acentúa: el sistema financiero tradicional, basado en préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), suele excluirlos. La razón principal es que estos créditos requieren una escritura para constituir la hipoteca, un respaldo legal que las propiedades nuevas aún no tienen. Por ello, los préstamos UVA se concentran mayoritariamente en propiedades usadas ya escrituradas, dejando fuera del radar crediticio al stock en pozo y nuevo.
Existe además una diferencia clave entre ambos mercados: mientras el costo de construcción continúa en alza, los precios de las unidades a estrenar no han acompañado ese ritmo. Esto genera oportunidades concretas de compra por debajo del costo de reposición. Según el último relevamiento de Zonaprop, el valor de publicación promedio es de US$2934/m² para departamentos a estrenar, frente a US$3095/m² para los en pozo. A esto se suma que, a diferencia de los desarrollos en pozo que implican años de espera, el departamento a estrenar permite una mudanza inmediata.
Frente a esta distorsión del mercado, donde hay demanda y oferta pero escasea la posibilidad bancaria, desarrolladores y compañías financieras han comenzado a ocupar ese espacio con esquemas propios. Una de las empresas que identificó esta oportunidad es Allaria, que a través de su división inmobiliaria diseñó un sistema de financiamiento para unidades a estrenar. «Es una solución para un problema que el mercado todavía no resolvió», resume Nacho Viñas, CEO de Allaria Real Estate. El modelo ofrece dos esquemas: financiación de hasta el 60% a 12 años con una tasa del 9,75% anual, o de hasta el 40% a 8 años con una tasa del 8,5% anual. Las cuotas son fijas en dólares, bajo el sistema francés, y no tienen costos por precancelación.
Otra empresa que avanza en esta línea es la constructora Criba, con planes de financiación directa más flexibles y segmentados según el proyecto. Las opciones van desde 12 hasta 120 cuotas, con anticipos del 30% al 40%, y se aplican a desarrollos con valores desde US$92.000 hasta US$900.000. En algunos casos, como en el proyecto Huego 475 desarrollado junto a Consultatio, existen acuerdos con bancos que permiten sostener condiciones similares a las hipotecarias hasta el momento de la escrituración.
Por su parte, la desarrolladora Spazios ofrece otra lógica, con plazos más extensos y financiación en pesos o dólares, tanto para unidades en pozo como terminadas. Según Juan Manuel Tapiola, CEO de la empresa, se puede acceder a financiación de hasta 360 cuotas (30 años) en pesos ajustados por el índice CAC, o a planes en dólares de hasta 72 cuotas (6 años). El requisito clave es la demostración de ingresos, asegurando que la cuota no supere la capacidad de pago del comprador.
Estas nuevas formas de crédito apuntan principalmente a la clase media con capacidad de pago pero sin acceso al crédito bancario tradicional, buscando ampliar el mercado y acelerar las ventas en un sector con oportunidades específicas.